העירייה מבקשת להעלות
לדיירי יפו את הארנונה עד 117%

דיירי מתחמי המגורים ביפו המועברים לאזור מס 1 בצו הארנונה לשנת 2027

חצרות יפו (אזור מס 3), נגה / צפון-מזרח יפו, השכונה המרונית (המארונים), בית הבאר וחסן ערפה (אזור מס 4)

(רשימת החתומים — נספח א' המצורף לפנייה זו)

איש קשר לפנייה: [שם מלא], טלפון: [_________], דוא"ל: [_________]

תאריך: [_________]

לכבוד

הממונה על חופש המידע

משרד הפנים

1. אנו, החתומים בנספח א' המצורף, בעלי דירות ומחזיקים בנכסי מגורים במתחמי המגורים ביפו המפורטים להלן, אשר על פי דברי ההסבר לצו הארנונה לשנת 2027 מיועדים להעברה לאזור מס 1 — אזור המס הגבוה ביותר בעיר:

1.1. חצרות יפו — כיום אזור מס 3, כ-212 יחידות דיור (גבולות: דרך שלמה, התקומה, שדרות ירושלים, שארית ישראל).

1.2. נגה / צפון-מזרח יפו — כיום אזור מס 4, כ-1,130 נכסים (גבולות: אילת, שדרות ירושלים, דרך שלמה).

1.3. השכונה המרונית (המארונים) — כיום אזור מס 4, כ-229 נכסים.

1.4. בית הבאר — כיום אזור מס 4, כ-132 יחידות דיור.

1.5. חסן ערפה (מתחם יצחק שדה) — כיום אזור מס 4, כ-120 נכסים.

2. בסך הכול מדובר בכ-1,823 יחידות דיור, ובתוספת חיוב שנתית של כ-8.6 מיליון ש"ח לקופת העירייה, לפי נתוני דברי ההסבר עצמם.

3. שיעור העלייה הנובע משינוי האזור נגזר ישירות מטבלת התעריפים שבצו (סעיף 2.3): מאזור 3 לאזור 1 — כ-44% לדירה עד 140 מ"ר וכ-78% לדירה מעל 140 מ"ר, שיעור הזהה לכל סוגי הבניין. מאזור 4 לאזור 1 — השיעור משתנה לפי סוג הבניין, ונע בין כ-47% לכ-75% לדירה עד 140 מ"ר, ובין כ-82% לכ-117% לדירה מעל 140 מ"ר.

4. חישוב זה מאושש על ידי דברי ההסבר עצמם: השיעורים שפורסמו למתחמי אזור 4 — 47%, 60%, 75%, 82%, 98% ו-116% בצפון-מזרח יפו, וכן 47%/75%/117% בבית הבאר ו-75%/117% בחסן ערפה — תואמים במדויק לצירופי סוג הבניין וגודל הדירה שבטבלת התעריפים.

5. אולם לגבי מתחם חצרות יפו נפל פגם מהותי בהצגת הנתונים. דברי ההסבר קובעים במפורש "שינוי אזור מס במגורים מאזור 3 לאזור 1", והמפה המצורפת מסמנת את המתחם כאזור 1. חרף זאת, השיעורים שפורסמו תחת "משמעות השינוי" הם כ-16% ל-183 נכסים וכ-39% ל-6 נכסים.

6. שיעורים אלה אינם נגזרים כלל ממעבר לאזור 1, אלא תואמים במדויק מעבר לאזור 2: היחס בין תעריף אזור 3 לתעריף אזור 2 הוא כ-15.7% לדירה עד 140 מ"ר וכ-39.0% לדירה מעל 140 מ"ר — בכל סוגי הבניין. לעומת זאת, מעבר לאזור 1 מייצר כאמור כ-44% וכ-78%.

7. משמעות הדבר היא כי הנתונים הכספיים שהוצגו לציבור ולמקבלי ההחלטה ביחס למתחם חצרות יפו יוצרים מצג שאינו משקף את השינוי המוצע, ומקטינים את שיעור העלייה האמיתי בכשני שלישים. אנו מבקשים כי הפגם יתוקן וכי ההחלטה תתקבל על בסיס הנתונים הנכונים.

8. נבקש הבהרה מסודרת: כיצד חושבו השיעורים שפורסמו לכל אחד מהמתחמים; האם ההעלאה מיושמת בהדרגה על פני שנים, ואם כן — מהי נוסחת ההדרגה ומה יהיה החיוב בתומה; ומדוע ל-23 נכסים בחצרות יפו "אין משמעות כספית" חרף שינוי האזור.

המידע המבוקש

9. נבקש לקבל את המידע והמסמכים הבאים המצויים בידי המשרד:

9.1. סטטוס הבקשה שהגישה עיריית תל אביב–יפו לאישור חריג לשינוי אזורי המס בצו 2027, ומועד הגשתה.

9.2. הבקשה עצמה על נספחיה, כפי שהתקבלה במשרד.

9.3. חוות הדעת וההמלצות המקצועיות של האגף הבכיר לבקרה, תקצוב ופיתוח ברשויות המקומיות (או כל גורם מקצועי אחר) בעניין הבקשה.

9.4. הקווים המנחים והנוהל להגשת בקשה לאישור חריג בארנונה לשנת 2027, לרבות הקריטריונים שלפיהם בוחנים השרים בקשות כאמור.

9.5. כל התכתובת בין המשרד לבין עיריית תל אביב–יפו בעניין זה.

9.6. החלטת השרים ככל שניתנה, לרבות נימוקיה ותנאיה (ובכללם הוראות בדבר הדרגתיות/פריסה של ההעלאה).

9.7. נתונים על היקף הבקשות לאישור חריג שהוגשו ואושרו בשנים האחרונות, ושיעור האישורים מתוכן.

כללי

10. אנו מדגישים כי דוח מבקר המדינה משנת 2023 בנושא הארנונה ברשויות המקומיות העיר על כך שהקריטריונים שלפיהם מכריעים השרים בבקשות לאישור חריג לא פורסמו לידיעת הציבור והנישומים. בקשתנו נועדה, בין היתר, לאפשר לנו לממש את זכות הטיעון על בסיס מידע מלא.

11. נבקש לקבל את המידע בפורמט דיגיטלי לכתובת הדוא"ל של איש הקשר.

בכבוד רב,

דיירי מתחמי המגורים ביפו — החתומים בנספח א'

דיירי מתחמי המגורים ביפו המועברים לאזור מס 1 בצו הארנונה לשנת 2027

חצרות יפו (אזור מס 3), נגה / צפון-מזרח יפו, השכונה המרונית (המארונים), בית הבאר וחסן ערפה (אזור מס 4)

(רשימת החתומים — נספח א' המצורף לפנייה זו)

איש קשר לפנייה: [שם מלא], טלפון: [_________], דוא"ל: [_________]

תאריך: [_________]

לכבוד

שר הפנים | שר האוצר

האגף הבכיר לבקרה, תקצוב ופיתוח ברשויות המקומיות, משרד הפנים

א. פתח דבר

1. אנו, החתומים בנספח א' המצורף, בעלי דירות ומחזיקים בנכסי מגורים במתחמי המגורים ביפו המפורטים להלן, אשר על פי דברי ההסבר לצו הארנונה לשנת 2027 מיועדים להעברה לאזור מס 1 — אזור המס הגבוה ביותר בעיר:

1.1. חצרות יפו — כיום אזור מס 3, כ-212 יחידות דיור (גבולות: דרך שלמה, התקומה, שדרות ירושלים, שארית ישראל).

1.2. נגה / צפון-מזרח יפו — כיום אזור מס 4, כ-1,130 נכסים (גבולות: אילת, שדרות ירושלים, דרך שלמה).

1.3. השכונה המרונית (המארונים) — כיום אזור מס 4, כ-229 נכסים.

1.4. בית הבאר — כיום אזור מס 4, כ-132 יחידות דיור.

1.5. חסן ערפה (מתחם יצחק שדה) — כיום אזור מס 4, כ-120 נכסים.

2. בסך הכול מדובר בכ-1,823 יחידות דיור, ובתוספת חיוב שנתית של כ-8.6 מיליון ש"ח לקופת העירייה, לפי נתוני דברי ההסבר עצמם.

3. שיעור העלייה הנובע משינוי האזור נגזר ישירות מטבלת התעריפים שבצו (סעיף 2.3): מאזור 3 לאזור 1 — כ-44% לדירה עד 140 מ"ר וכ-78% לדירה מעל 140 מ"ר, שיעור הזהה לכל סוגי הבניין. מאזור 4 לאזור 1 — השיעור משתנה לפי סוג הבניין, ונע בין כ-47% לכ-75% לדירה עד 140 מ"ר, ובין כ-82% לכ-117% לדירה מעל 140 מ"ר.

4. חישוב זה מאושש על ידי דברי ההסבר עצמם: השיעורים שפורסמו למתחמי אזור 4 — 47%, 60%, 75%, 82%, 98% ו-116% בצפון-מזרח יפו, וכן 47%/75%/117% בבית הבאר ו-75%/117% בחסן ערפה — תואמים במדויק לצירופי סוג הבניין וגודל הדירה שבטבלת התעריפים.

5. אולם לגבי מתחם חצרות יפו נפל פגם מהותי בהצגת הנתונים. דברי ההסבר קובעים במפורש "שינוי אזור מס במגורים מאזור 3 לאזור 1", והמפה המצורפת מסמנת את המתחם כאזור 1. חרף זאת, השיעורים שפורסמו תחת "משמעות השינוי" הם כ-16% ל-183 נכסים וכ-39% ל-6 נכסים.

6. שיעורים אלה אינם נגזרים כלל ממעבר לאזור 1, אלא תואמים במדויק מעבר לאזור 2: היחס בין תעריף אזור 3 לתעריף אזור 2 הוא כ-15.7% לדירה עד 140 מ"ר וכ-39.0% לדירה מעל 140 מ"ר — בכל סוגי הבניין. לעומת זאת, מעבר לאזור 1 מייצר כאמור כ-44% וכ-78%.

7. משמעות הדבר היא כי הנתונים הכספיים שהוצגו לציבור ולמקבלי ההחלטה ביחס למתחם חצרות יפו יוצרים מצג שאינו משקף את השינוי המוצע, ומקטינים את שיעור העלייה האמיתי בכשני שלישים. אנו מבקשים כי הפגם יתוקן וכי ההחלטה תתקבל על בסיס הנתונים הנכונים.

8. נבקש הבהרה מסודרת: כיצד חושבו השיעורים שפורסמו לכל אחד מהמתחמים; האם ההעלאה מיושמת בהדרגה על פני שנים, ואם כן — מהי נוסחת ההדרגה ומה יהיה החיוב בתומה; ומדוע ל-23 נכסים בחצרות יפו "אין משמעות כספית" חרף שינוי האזור.

9. פנייה זו מוגשת בטרם מתן האישור, ובמטרה לאפשר לשרים ולגורם המקצועי לבחון את הבקשה על בסיס מלוא התמונה, לרבות עמדת התושבים הנפגעים.

ב. תמחור כפול של אותו מאפיין

10. צו הארנונה מתמחר את איכות הבנייה וגיל הבניין באמצעות פרמטר עצמאי — סוג הבניין, הנקבע לפי שנת גמר הבנייה (אא, כא, ח+א וכיו"ב). בניין חדש כבר משלם, מכוח מדרגה זו, תעריף גבוה יותר מבניין ותיק באותו אזור בדיוק.

11. דברי ההסבר לצו מנמקים את העברת המתחמים לאזור 1 במאפייני הבניינים — בנייה חדשה, דירות גדולות, מתקנים משותפים, קרבה לים. משמע: אותו מאפיין עצמו מתומחר פעמיים — פעם דרך סוג הבניין ופעם דרך אזור המס.

12. אזור המס נועד, על פי תכליתו, לשקף את מאפייני האזור הגאוגרפי — נגישות, תשתיות, שירותים ואופי השכונה — ולא את איכותו של פרויקט בנייה מסוים בתוכו. שימוש באזור המס כתחליף לדירוג איכות הבניין מרוקן את הפרמטר מתוכנו ויוצר עיוות.

ג. סיווג המכוון למתחמים מזוהים, ולא לאזור

13. השינוי אינו חל על שכונה או על רצף אורבני, אלא על חמישה מתחמי מגורים מזוהים בשמם, שגבולותיהם הותוו סביב פרויקטים ספציפיים. יתר הרחובות והבניינים הסמוכים — באותה שכונה ממש — נותרים באזורם הנוכחי.

14. כך, למשל, מתחם חצרות יפו נותר מוקף מכל עבריו בבנייה שאינה משנה את אזורה, ואף בתוך המתחם עצמו קיימת החרגה של בית ישן ברשימת החריגים שבצו — ראיה לכך שהעירייה עצמה מכירה בכך שמאפייני הבניין, ולא האזור, הם שמכתיבים את החיוב.

15. המסקנה המתבקשת היא שהמהלך אינו מבוסס על שינוי אמיתי במאפייני האזור, אלא על רצון למסות פרויקטים מסוימים בשיעור גבוה יותר. תכלית זו, גם אם היא לגיטימית כשלעצמה, אינה מתיישבת עם הכלי שנבחר.

ד. חוסר מידתיות והיעדר הצדקה עניינית

16. המתחמים מועברים ישירות לאזור 1 — האזור העליון — בדילוג מוחלט על אזור 2. לא הובאה כל הנמקה מדוע מאפייני המתחמים מצדיקים דווקא את הדרגה הגבוהה ביותר, ולא דרגת ביניים.

17. ההעברה אינה מלווה בשום שיפור בשירות העירוני הניתן לתושבי המתחמים — אותן תשתיות, אותה תחזוקה, אותם שירותים. אין תמורה כלשהי לעלייה בחיוב.

18. חלק מן המתחמים אינם עונים כלל לפרופיל שעליו נסמכת ההנמקה. כך, מתחם חצרות יפו נבנה בשנת 2000 — הוותיק שבמתחמים — וממוצע שטח דירה בו הוא כ-69 מ"ר, נמוך מן הממוצע העירוני (כ-87 מ"ר) ורחוק מאוד מן המתחמים שבהם נסמכת ההנמקה על "דירות גדולות" (כ-177 מ"ר). קיבוצו יחד עם פרויקטים חדשים ויוקרתיים בשורה הראשונה לים הוא שרירותי.

ה. פגיעה כלכלית קשה, המתגלגלת גם לשוכרים

19. עלייה של עשרות אחוזים ועד כ-117% בחיוב הארנונה היא פגיעה כלכלית ממשית במשקי בית, ובפרט בקשישים, במשפחות צעירות ובבעלי הכנסה בינונית ומטה המתגוררים במתחמים.

20. רוב הדיירים במתחמים הם שוכרים. ההעלאה מתגלגלת אליהם במישרין דרך דמי השכירות, ומעצימה מגמות של דחיקת אוכלוסייה ותיקה מיפו — תוצאה הפוכה מן האינטרס הציבורי.

ו. המישור המנהלי

21. החלטת סיווג וקביעת אזורי מס היא החלטה מנהלית הכפופה למבחני הסבירות, השוויון והמידתיות, ולדרישת זיקה רציונלית בין הקטגוריה שנקבעה לבין מאפייניהם האמיתיים של הנכסים והאזור (ראו, בין היתר, בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא; ע"א 10977/03 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' עיריית בני ברק).

22. סמכות השרים לאשר העלאה חריגה נתונה לביקורת שיפוטית, והפעלתה מחייבת תשתית עובדתית והנמקה (ראו בג"ץ 4150/08 עיריית כפר סבא נ' שר הפנים ושר האוצר; בג"ץ 2489/19 אביב בגליל נ' שר הפנים).

23. דוח מבקר המדינה לשנת 2023 בנושא הארנונה העיר כי הקריטריונים שלפיהם מכריעים השרים בבקשות לאישור חריג לא פורסמו לידיעת הנישומים, וכי ריבוי הבקשות הופך את החריג לכלל. נסיבות אלה מחייבות זהירות מיוחדת בבחינת הבקשה שלפניכם.

ז. הסעד המבוקש

24. לא לאשר את בקשת העירייה לשינוי אזורי המס של המתחמים האמורים.

25. לחלופין — להתנות כל אישור בבחינה מקצועית עצמאית של הזיקה בין מאפייני האזור לבין הסיווג המבוקש, ובפרסום הקריטריונים שעל בסיסם התקבלה ההחלטה.

26. לחלופי חלופין — לקיים שימוע ולאפשר לנו להשמיע את טענותינו בטרם הכרעה, ולשקול דרגת ביניים (אזור 2) והדרגה ארוכה משמעותית.

27. נבקש לקבל אישור על קליטת פנייה זו, ולהיות מעודכנים בהחלטה ובנימוקיה.

בכבוד רב ובברכה,

דיירי מתחמי המגורים ביפו — החתומים בנספח א' המצורף

העתקים

מנכ"ל משרד הפנים · הממונה על מחוז תל אביב, משרד הפנים · אגף התקציבים, משרד האוצר · ראש עיריית תל אביב–יפו · חברי מועצת עיריית תל אביב–יפו

לשכנינו במתחמי המגורים ביפו — עדכון חשוב ובקשת הצטרפות

שכנים יקרים,

בצו הארנונה לשנת 2027 מבקשת עיריית תל אביב–יפו להעביר חמישה מתחמי מגורים ביפו לאזור מס 1 — אזור המס הגבוה ביותר בעיר: חצרות יפו (מאזור 3), ונגה / צפון-מזרח יפו, השכונה המרונית, בית הבאר וחסן ערפה (מאזור 4). השינוי טעון אישור של שר הפנים ושר האוצר, וטרם אושר.

מה זה אומר בכסף?

שיעור העלייה תלוי באזור הנוכחי ובגודל הדירה, והוא זהה לכל סוגי הבניין:

• מאזור 3 לאזור 1: כ-44% לדירה עד 140 מ"ר, וכ-78% לדירה מעל 140 מ"ר.

• מאזור 4 לאזור 1: כ-75% לדירה עד 140 מ"ר, וכ-117% לדירה מעל 140 מ"ר.

העירייה מיישמת את ההעלאה בהדרגה, כך שבשנה הראשונה השיעור נמוך יותר — אך בתום ההדרגה החיוב יעמוד על מלוא ההפרש. בסך הכול מדובר בכ-1,823 דירות ובתוספת של כ-8.6 מיליון ש"ח בשנה.

למה אנחנו מתנגדים?

כי אזור המס אמור לשקף את מאפייני האזור — לא את מאפייני הבניין. איכות הבנייה וגיל הבניין כבר מתומחרים בצו דרך "סוג הבניין". העברת מתחמים מזוהים לאזור 1 בנימוק שהם חדשים או איכותיים מתמחרת את אותו דבר פעמיים, בלי שהשתנה דבר בשכונה ובלי שקיבלנו שירות עירוני נוסף.

מה אנחנו עושים?

1. בקשות לפי חוק חופש המידע לעירייה ולמשרד הפנים — לקבלת המסמכים והנימוקים שבבסיס ההחלטה.

2. פנייה מנומקת לשר הפנים, לשר האוצר ולגורם המקצועי במשרד הפנים — בבקשה שלא לאשר את השינוי בטרם ייבחן לעומק ותינתן לנו זכות טיעון.

ככל שיחתמו יותר דיירים — מכל המתחמים — כך גדל משקלה של הפנייה.

מה מבקשים מכם?

להיכנס לאתר הקמפיין, לחשב את ההעלאה הצפויה בדירה שלכם, ולחתום דיגיטלית. הפרטים ישמשו אך ורק לצורך צירופכם לפניות אלה, לא יועברו לשום גורם אחר, ולא ייעשה בהם כל שימוש נוסף.

חשוב: החתימה אינה כרוכה בעלות ואינה יוצרת התחייבות כלשהי — היא ביטוי תמיכה בהתנגדות בלבד. גם דיירים שוכרים מוזמנים לחתום, שכן ההעלאה צפויה להתגלגל לדמי השכירות.

לשאלות ופרטים נוספים: [שם מלא], טלפון: [_________], דוא"ל: [_________]

תודה על שיתוף הפעולה,

שכניכם במתחמי יפו